مسکن، کالایی زیستی که نبودش حیات بشر را تهدید می‌کند
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه گفت: تغییر دولت و انتظار برای اعلام سیاست‌های جدید مهم‌ترین عامل در رکود بازار مسکن در سال 92 بود.
آفتاب‌‌نیوز :
آفتاب: «فرامرز خسروی» در گفت‌وگو با ایسنا افزود: طبق نظریه‌ی کارشناسان اقتصادی برای اینکه بازار کالایی را تحلیل اقتصادی و آن را در دوره‌ای از زمان بررسی کنیم، باید به دو پارامتر توجه‌ی ویژه داشته باشیم.
وی اظهار کرد: نخستین پارامتر قیمت تمام شده کالاست که شامل هزینه‌ی مواد اولیه، مدیریت، خواب سرمایه و هزینه‌های سربار و پارامتر دوم تقاضای مؤثر در جامعه است.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه با بیان اینکه این تحلیل تقریباً برای همه‌ی کالاها در بخش‌های صنعتی و غیرصنعتی کاربرد دارد، افزود: پس از بررسی قیمت تمام شده‌ی کالا به تقاضای مؤثر می‌پردازند و زمانی که نقدینگی متقاضیان در یک دوره زمانی به قدرت خرید آن کالا می‌رسد، را مورد تحلیل قرار می‌دهند تا وضعیت بازار آن کالا را بررسی کرده باشند.
خسروی خاطرنشان کرد: این تحلیل همیشه و همه‌ی کالاها را در برنمی‌گیرد. شماری از کالاها که با حیات بشر در ارتباط هستند در این تحلیل نمی‌گنجند. کالاهایی نظیر خوراک، پوشاک و مسکن که نبودشان، حیات انسان را به خطر می‌اندازند، همیشه اینگونه قابل بررسی نیستند و در این سه کالا به تقاضای موثر توجه نمی‌کنیم. نمی‌گوییم نقدینگی متقاضیان چه زمانی به حدی می‌رسد که بتوانند شکم خود را سیر کنند.
مسکن کالای زیستی که نبودش حیات بشر را تهدید می‌کند
وی با بیان اینکه نمی‌توان گفت که مردم اگر نقدینگی کافی نداشتند، نان نخورند، افزود: اما در کالای صنعتی و اقتصادی می‌توان این را گفت. بعنوان مثال می‌توان راجع به کالاهایی نظیر اتومبیل این تحلیل را کرد. بسیاری از کالاهای فرهنگی و اقتصادی را می‌توان براساس تقاضای مؤثر و قیمت تمام‌شده تحلیل کرد اما، مسکن کالای زیستی است، اگرنباشد حیات بشر به خطر می‌افتد.
به‌گفته‌ی رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه، در بخش مسکن، زمان رسیدن به نقدینگی کافی بررسی نمی‌شود. هم‌چنین بجای تقاضای مؤثر باید تقاضای مطلق را در نظر بگیریم. اینکه در طول سال چقدر مسکن مورد نیاز است و در سال‌های آتی این میزان به چه مقدار می‌رسد، باید تحلیل شود.
خسروی گفت: اینکه تقاضای مطلق در چه زمانی به تقاضای مؤثر تبدیل می‌شود؟ بسیار اهمیت دارد. در بخش مسکن برای تبدیل تقاضای مطلق به مؤثر یک دوره‌ی زمانی 6 ماهه ارزیابی می‌شود. اگر خانواده‌ای تشکیل و 6 ماه بدون سرپناه باشد، آن خانواده از هم می‌پاشد که جلوگیری از این امر به برنامه‌ریزی برای تأمین مسکن توسط دست‌اندرکاران نیاز مبرم دارد.
وی اظهار کرد: طبق بررسی کارشناسان بازار مسکن هر سال حدود یک میلیون و200 هزار واحد مسکن برای همان سال نیاز است. هر چند آمار دقیقی از تولید مسکن طی سال‌های گذشته اعلام نشده، اما محاسبات کارشناسان بازار مسکن نشان می‌دهد که در کشور به اندازه یک سوم تقاضای سالانه هم مسکن تولید نشده چه رسد به جبران تولید.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه با بیان اینکه در صورت کسری مسکن در کشور و افزایش شمار خانوار متقاضی مسکن که به اشکال مختلف روزگار خود را می‌گذرانند تا بتوانند مسکن تهیه کنند و قدرت خرید هم وجود نداشته باشد، عملاً تقاضای مؤثر کاهش می‌یابد، اظهار کرد: با افزایش قیمت‌ها این تقاضای مؤثر بار دیگر به تقاضای مطلق تبدیل می‌شود، که به این دوره رکود گفته می‌شود.
خسروی تصریح کرد: هرچند علت اصلی رکود بازار مسکن در سال 92 این موضوع نبود، باوجود اینکه پیش‌بینی می‌شد پس از انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن از رکود خارج شود و خریداران مصرفی به بازار وارد شوند اما، پس از انتخابات و در اواخر سال نیز که معمولاً اوج خرید وفروش و حجم معاملات است، افزایش یا بازگشت رونق رخ نداده، بلکه تغییر دولت و انتظار برای اعلام سیاست‌های جدید در رکود بازار مسکن تأثیر بسزایی داشت.
وی ادامه داد: از دیدگاه کارشناسان محلی، ساختار مسکن دیگر جایی برای کاهش قیمت ندارد. پیش‌بینی این است که منهای جبران تقاضای سال‌های گذشته، در سال 93 تقاضای زیادی وجود دارد که با تحلیل سایر پارامترهای اقتصادی از جمله افزایش قیمت حامل‌های انرژی آن هم به میزانی که در مجلس تصویب شد، شاخص‌های اقتصادی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه افزود: بنظر می‌رسد افزایش قیمت حامل‌های انرژی، بار دیگر افزایش قیمت‌ها را رقم می‌زند و پیش‌بینی می‌شود امسال، افزایش قیمت حامل‌های انرژی و تأثیر آن در افزایش مجدد قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها نقش بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد.
این فعال اقتصادی ادامه داد: در این خصوص دولت باید تدابیری اتخاذ کند چون مسکن از عناصری است که نبود آن جرم‌خیزترین بخش محسوب می‌شود. از طرفی بهداشت روان جامعه درگیر مسکن است و ناهنجاری‌های زیادی در تأمین نکردن این نیاز اساسی بروز می‌کند.
خسروی خاطرنشان کرد: در این شرایط امید می‌رود تمهیدات لازم از طرف مسئولان نظام در سطح کلان اقتصادی برای مسکن اتخاذ شود تا این نیاز اساسی، بحران‌ساز نشود.
وی ادامه داد: امسال لازم است تا طرح‌ها و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی قاطعانه در حوزه‌ی مسکن، تغییر ساختار «مسکن مهر»، طرح جامع ملی مسکن، صندوق زمین و ساختمان و... اعلام و پیگیری شود تا با ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن، قیمت مسکن کنترل شود و گام‌های مؤثری در مسیر تأمین مسکن نیازمندان واقعی جامعه برداشته شود.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه با بیان اینکه امروزه 50 درصد دارایی جهان در اختیار تجارت املاک است، گفت: در دنیا معاملات املاک کاملاً حرفه‌ای و هدفمند است اما در کشور ما تعریف درستی از املاک در اذهان عمومی شکل نگرفته است و به معاملات املاک با دید سرمایه‌گذاری و سودآوری نگاه می‌شود.
دیدگاه اولیه در خرید و فروش مسکن خدمات است نه کسب درآمد
خسروی افزود: البته معاملات املاک با هدف سرمایه‌گذاری نیز اهمیت دارد اما نباید با دید سرمایه‌گذاری و سودآوری به آن نگریست. نخستین دیدگاه ما در خرید و فروش باید خدمات باشد نه کسب درآمد. احداث یک ساختمان باید هدفمند و با دلیل همراه باشد، یعنی بعنوان یک کالای خدماتی دارای فنآوری، استاندارد و ماندگار باشد، که متأسفانه این مهم در کشور دیده نمی‌شود و از همین‌رو در زمان رونق بازار با هجوم اقشار مردم برای خرید و کسب سرمایه مواجه می‌شویم. در این مواقع، جو روانی و ایجاد حباب در جامعه بیشترین علت افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. حتی تأثیر آن بیشتر از افزایش قیمت حامل‌های انرژی و ... است که به این موضوع نیز باید توجه خاصی داشت.
وی با ارائه پیشنهاد و راهکارهای تجربی به کارشناسان محلی برای پیشبرد دانش صنعت ساختمان در راستای تأمین نیاز مسکن متقاضیان و جلوگیری از حاشیه‌نشینی در ساوه گفت: مالکان زمین‌های بزرگ یا باغ‌های متروکه که از حیث کاربری کشاورزی خارج شدند و در محدوده‌ی شهری قرار گرفتند شناسایی شوند بنحوی که پس از شناسایی مالکان، توسط شهرداری ضمن دعوت، تفهیم امر کرده و آنان را برای توافق با شهرداری ترغیب کنند و در صورت عدم تمکین اخطار قانونی، برای عدم تفکیک غیرمجاز و تغییر کاربری توسط مالکان انجام شود.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه رسیدن حد نصاب تفکیکی در املاک از 170 به 120 مترمربع و حتی اخذ پروانه برای دو قطعه‌ی 60 متری در کنار هم را دومین راهکار دانست و گفت: شناسایی مجریان و انبوه‌سازان صادق و دلسوز برای ترغیب به ساخت‌وساز بصورت خودمالکی و سوق متقاضیان کم‌درآمد مسکن به ثبت‌نام و ایجاد تعاونی‌های ساختمان در املاک بالای 1000 مترمربع راهکار دیگر است.
لزوم حرکت از سنتی‌سازی به سمت صنعتی‌سازی
خسروی خاطرنشان کرد: بنظر می‌رسد با تشکیل کارگروهی به تولیت شهرداری و باعنایت به مراتب فوق با تبیین و تدبیر، برنامه‌ریزی درست و قانونمند بتوان به مردم اطلاع‌رسانی کرد و دانش صنعتی‌سازی و فنی مهندسی را بکار گرفت و از مردم باید خواست در چارچوب دانش مهندسی قدم بردارند تا ساختمان‌سازی از سنتی‌سازی و آلونک‌سازی خارج و به صنعتی‌سازی ساختمان بعنوان یک قطب درست، مطمئن و سالم اقتصادی نگریست و آنگاه انتظار تغییر و تحول داشت.
وی گفت: در شهر ساوه، مهد صنعت و کشاورزی، مهاجرپذیر و نهایتاً دارای قشر وسیع کارگری است می‌توان با صنعتی‌سازی و بکارگیری دانش فنی مهندسی ساختمان و راهکارهای فوق حاشیه‌نشینی را برای همیشه برچید و در تأمین نیاز مسکن متقاضیان گامی اساسی برداشت.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه افزود: این چشم‌انداز بعید نیست بلکه دست‌یافتنی است فقط همت مسئولان و دانش‌آموختگان فنی مهندسی را می‌طلبد که فقط از جنبه‌ی اقتصادی به موضوع ننگریسته و به امضا اکتفا نکنند.
به‌گفته‌ی این کارشناس در حوزه مسکن، می‌طلبد که فرهنگ تجارت و فعالیت‌های تجاری بعنوان هدف اولیه احداث بنا، در جامعه گسترش یابد. در همین راستا مشاوران املاک می‌توانند در فرهنگ‌سازی معاملات املاک بصورت هدفمند تأثیرگذار باشند.
خسروی با بیان اینکه جا دارد مسئولان نسبت به صدور مجوز تأسیس بنگاه‌های مسکن تجدید نظر داشته باشند، گفت: در تجارت املاک نیز، مانند دیگر تجارت‌ها باید از معلومات حقوقی خاصی بهره‌برداری شود. یعنی افراد پس از گذراندن دوره‌های خاص آموزش، حق ورود به این شغل را داشته باشند. البته این مسأله در شهرستان ساوه و با توجه به تمهیدات و برنامه‌های آموزشی پیش‌بینی شده، عملاً با حمایت مسئولان ذی‌ربط تحقق یافته است.
وی افزود: با توجه به نوسانات قیمت املاک که به نوبه‌ی خود می‌تواند معضلی در افزایش اختلافات حقوقی و مالی متعاملان باشد، از این‌رو می‌طلبد نسبت به نحوه‌ی تنظیم قراردادها و موارد مهم که متعاملان و مشاوران املاک در زمان تنظیم قراردادها باید به آن توجه ویژه داشته باشند، اطلاع‌رسانی عمومی شود.
رئیس اتحادیه‌ی مشاورین املاک ساوه خاطرنشان کرد: یکی از اساسی‌ترین نیازها و در واقع مهم‌ترین دغدغه‌ی امروز شهروندان، تهیه‌ی مسکن اعم از خرید و فروش، اجاره و رهن است و از آنجاکه این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس‌های مسکن (بنگاه معاملات ملکی) میسر می‌شود، آگاهی آحاد مردم از قوانین مربوطه و مراتب اولیه و مقدماتی خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه‌ی فعالیت این آژانس‌ها، الزامی است.
گزارش خطا
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
ذخیره عضویت در خبرنامه 
پربحث ترین عناوین
پرطرفدار ترین عناوین
لینک های مفید